BETS88娛樂-作者/十八子
從萬科退休的王石依然活躍在人們的視線里。1月15日，他現身萬科松花湖滑雪場，踩著單板行云流水，之后，他還連發兩條微博：白色鴉片，正當時！萬科松花湖滑雪。
王石對萬科從地產產品提供商往城市配套服務商的轉型之路堅定不移，2014年耗資400億推出的萬科松花湖滑雪場被認為是萬科轉型的成功之作。
2015年萬科松花湖度假區正式開業，截至2017年雪季，來此滑雪的人數從5.1萬人次飆升至26.2萬人次。
地產大亨們紛紛在尋找能夠包裝地產本質的業態，像鄉村振興、田園綜合體、體育小鎮等都是他們瞄準的方向。2022年冬奧會的臨近，他們不約而同地盯準了滑雪這一細分賽道。
河豚文旅（ID：hetunwenlv）根據《中國滑雪產業白皮書（2018）》的數據，綜合垂直落差、雪道面積、運動軌跡、雪場好評率4個維度，分出了滑雪場的前三名，算上并列的滑雪場，共有8個滑雪場榜上有名。其中，萬科、萬達、富龍三家原本以地產為主營業務的地產公司占得一席之地。
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一般而言，地產+”總會被冠以掛羊頭賣狗肉的評價，但在滑雪領域，國外已經證明了滑雪+旅游地產”的可行性。比如，北美滑雪度假區的主要收益來自滑雪場間接銷售收入和度假地產銷售收入，有的滑雪場53%的收入來自房地產，30%來自雪場、酒店、餐飲，8%來自管理輸出。
我們國內這三家從地產切入冰雪經濟的地產商有什么樣的策略呢？對有意進入冰雪領域的房地產公司有哪些借鑒？
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萬科對外公布轉型是在2014年。而建設松花湖度假村的決定，2011年就和吉林市定下了。當時萬科以此為交換進入吉林市場。
很多業內人都記得萬科創始人王石在萬科松花湖度假區啟幕時說的話房地產市場的白銀時代到來，意味著，你需要費工夫去尋找”。萬科找的路是掘金冰雪經濟，王石12分鐘的發言，有6分鐘都在講滑雪。
萬科松花湖項目是萬科首次涉足滑雪度假產業，也一度被稱為中國滑雪度假村的分水嶺時間，啟動了冰雪小鎮與滑雪度假的兩條腿走路的模式。
一般而言，滑雪場建設的前期投入巨大，中等規模的目的地滑雪場造價5億元是常事，各種配套設施也需要5億-7億元，其中單個索道耗資就超過1億元，維持滑雪場的經營還要繼續投入，業內幾乎形成共識的是，一張張雪場門票很難支撐起雪場發展，短期也無法取得正向的現金流，因此，滑雪地產成為滑雪經濟發展的排頭兵。
這個總體規劃面積高達20平方公里，總投資近400億元的項目，2016年底被評為國家4A旅游景區。2018年松花湖度假區以項目所屬資產為支撐進行了證券化融資（ABS）成功發行，成為滑雪領域少有的案例。
松花湖度假區內包含松花湖滑雪場、專業成人及兒童滑雪學校、娛雪樂園、獨立滑雪教學區、松花湖西武王子大飯店、青山客棧、白樺旅社、青山度假公寓、青山民宿、度假小鎮、商業住宅、VFUN兒童村等多種配套設施。
有人說，只是萬科的運氣不錯，松花湖度假區開幕后的第二年，北京就正式向國際奧委會遞交了申辦2022年冬奧會的報告。
但萬科的整個模式還是比較獨特的。它建設冰雪小鎮，用房地產的現金流去平衡整個生意的現金流。主要樓盤是主打小戶型的青山公寓和青山墅，其中，公寓產品基本以30-50平方米的小戶型為主。
運營上引入日式管理模式。松花湖度假區的員工會在零下二十多度的室外，每天堅持日式服務標準，最多的一天他們鞠躬是1470個，要為1823人次的客戶拿板、問候。
萬科集團高級副總裁丁長峰曾說，我們做的第一件事是度假生活”，思路是客戶流量。
短期內，客戶流量的提升可能不能帶來太多收入，但需要在這里做平衡。就跟做互聯網一樣，需要用免費的模式建立客戶流量，再借助龐大客戶流量挖掘盈利增長。
此外，很關鍵的是平衡自家酒店與銷售型地產的關系。過多的酒店會擠壓客戶空間。萬科是把中低級、基礎的需求交給市場和客戶去解決。一定程度上，讓更多人參與到小鎮的建設中，形成良性循環。
松花湖還有一個特殊點是，它既是目的地滑雪度假村，也是緊挨著吉林市區的近郊滑雪場。這位冰雪小鎮建設的第一階段，需要很多本地客戶提供了很多便利。
客戶不會因為房地產去到小鎮，但會因為某種生活方式前往。”
嘗到了甜頭，萬科不再拘泥于某地，2016年兼并了橋山北大壺，并與八達嶺旅游總公司和原石京龍滑雪場三方達成合作，對1999年建成的北京石京龍滑雪場進行升級改造。目前，這三個滑雪場均由萬科集團管理運營。
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如果說萬科看重的是冰雪度假區的規模效應，那么2012年就已打造了長白山旅游生意的萬達，算是換了跑道，轉向室內滑雪場。它這種更像是商業綜合體里面的配套業態。
同樣，長白山度假區也是萬達文化集團旅游板塊下面的第一個大型項目。2012年12月，身處深山老林，占地7平方公里的萬達長白山滑雪場正式開業。那一年，全國滑雪人次僅為800萬，滑雪場僅有300多個。如今，滑雪人數已達到2113萬人次，滑雪場也有700多個。
萬達的模式更像是一站式服務，整體捆綁營銷，捆綁的權益更多是希望顧客的度假體驗更順暢。在滑雪服務上，度假區助理業務的收益實際占滑雪總收入的30%以上。
除了滑雪場之外，還有室內水上樂園、山地世界、高爾夫球場等配套設施，均是吸引人流的業態。按萬達當初的規劃，北區會被打造成松撫一體化”旅游新城，建起購物中心、學校、住宅區等生活設施，南區則為國際度假區，有高檔度假酒店群、滑雪場、漂流等項目。
2017年6月，萬達出售了該度假村的項目股權，有數據顯示，該項目的管理公司負責人是萬達文旅總裁。2018年初，因違建，高爾夫球場和多處被取締，造成很大影響。
有分析人士指出，萬達長白山核心區有9個酒店，4000多個房間，導致人群的消費需求減少，遠離城市和交通樞紐又進一步降低了房產的投資價值，種種原因導致地產業態沒支撐起來。周邊地產銷售業績也不如南昌、合肥的萬達城，甚至比不上還未開業的萬達城。
萬達再次在滑雪領域出手的業態則是超大型室內滑雪場——娛雪樂園，被劃分在萬達文化集團的主題樂園管理部之下，作為室內樂園的配套。
很多萬達茂的招商都是沖著滑雪場而來。”和其他的滑雪場不同，萬達旗下的室內滑雪場都規劃有大面積的戲雪區，娛樂屬性相對更強。哈爾濱的滑雪場會更偏重滑雪，但是廣州可能滑雪、娛雪一半一半，無錫和成都的娛雪成分可能更多。
室內樂園最大的難題在場地維護和運營，不僅雪質需要保證，四季還需要根據不同的溫度去維護。娛雪樂園通過與滑雪學校合作，出租場地收取管理費，配套的餐飲、雪具店的租金也是一大收入來源。
王健林也曾點名哈爾濱萬達城，東北經濟近兩年比較困難，哈爾濱又在中國的最北邊，項目是很好的，地理位置在市區，而且擁有全球最大的室內滑雪館，但運營不容易”。
萬達切入室內滑雪場冰雪業態的價值在于帶動萬達城的項目落地，通過吸引人流來促進萬達茂的招商，從而提升周邊的地產價值。
1月25日，萬達還宣布投資200億建起游樂園，推出夏季避暑去哈爾濱滑雪”的口號。可見，萬達這條路會繼續深入。
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相比上述兩家地產商，富龍地產更為細分，主要定位四五線城市的房地產。富龍集團董事長王誠本是張家口市政協委員，他認為進軍房地產十分偶然”。他2007年開始考察，2008年操作，同年9月遇到了金融危機，之后趕上了國家房地產調控。
目前崇禮是富龍的大本營，進入崇禮到處都能看到富龍的產品：雪場，以洲際、英迪格等品牌為主的酒店集群，不同風格的高端民宿酒店，20萬平方米音樂主題的小鎮中心以及崇禮唯一的大型溫泉水世界。
之所以選擇崇禮，崇禮的房地產項目緊鄰萬龍滑雪場，有清晰的市場定位”。
富龍滑雪場2016年開業，由于屬于城市里面的雪場，還填補了夜場的空白，給雪友留下了深刻的印象。
在城區內打造冰雪經濟，四季經營十分重要。雪場不再是單一性的產業主體，而是僅在冬季做滑雪，夏季做戶外運動，并植入培訓，向消費者呈現的是大型戶外綜合體，最終通過整體來帶動區域的發展。
房產業務多是住宅銷售，面積在40-220平米，能帶來很大的現金流。與此配套，富龍在教育方面，引入海淀外國語學校；醫療方面，引入高端社區醫療品牌和睦家。
富龍控股在2018年3月攜手睿意德商業股份有限公司達成戰略合作，后者負責富龍四季小鎮商業配套上的獨家代理業務。
河豚文旅（ID：hetunwenlv）在崇禮了解到，到這里買房的客戶多是北京人，僅剩的一期公寓單價接近3萬，年后還會往上漲。
總體來看，游戲規則在地產大亨進入之后，發生了明顯的變化。以前建一個滑雪場，像萬龍，需要15年、16年的時間，后來萬達、萬科都僅用了2-3年就建成了，而且設施設備也是全世界最好的。
而且從資本投入回報角度看，也發生了變化，以前是單做滑雪場。現在是滑雪場配套房地產以及其他商業配套。
中國滑雪市場以前是發燒友的市場，他們對服務的要求并不高，但是如果轉變成中產家庭、富裕家庭的度假目的，對于服務的品質和要求就會非常挑剔。
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